!!! ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА РЕЖИМ РАБОТЫ ЦЕНТРА В ПЕРИОД ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ !!!

     

Главная Новости Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 8. Уступка сторонами прав требований по договору участия в долевом строительстве

Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 8. Уступка сторонами прав требований по договору участия в долевом строительстве

Общие разъяснения:

По договору уступки прав требований (цессии) одна сторона цедент (первоначальный потребитель) обязуется уступить свои права требования, которые имеются у него по договору участия в долевом строительстве (договор) за определенную плату цессионарию (новый потребитель).

Уступка прав требований по договору допускается в случаях (ст. 11 Закона № 214-ФЗ):

· уплаты первоначальным потребителем цены договора (стоимости объекта)

 В этом случае получение согласия застройщика или иных потребителей на уступку права требования Законом № 214-ФЗ прямо не предусмотрено.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. При этом, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (например, наличие запрета на уступку без согласия застройщика).

 Таким образом, уступка может быть проведена на основании соглашения между цессионарием и цедентом. При этом, в адрес застройщика обязательно направляется письменное уведомление об уступке права требования по договору для надлежащего исполнения его условий новому потребителю.

·   одновременного перевода долга на нового потребителя при оплате цены договора (стоимости объекта) в рассрочку (одновременная передача права и обязанности)

 В силу ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

 Таким образом, одновременно с уступкой прав требований перевод долга новому потребителю от первоначального потребителя допускается только с письменного согласия застройщика. В этом случае после получения согласия заключаются 2 договора: договор уступки прав требований и договор о передаче долга. При этом, новый потребитель получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен первоначальным потребителем, и обязуется произвести полную оплату взноса.

На практике, уступка прав требований заключается в форме письменного соглашения сторон.

Уступка прав требований озможна в течение следующего срока: от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта).

Существенными условиями соглашения об уступке прав требований по договору являются:

·  сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ)

Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, то реквизиты заключенного договора (номер, дата, сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) должны содержаться в соглашении об уступке;

·  государственная регистрация договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области(адрес сайта: https://rosreestr.ru

Запись об уступке прав требования по договору вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В ст. 17 Закона №214-ФЗ закреплена необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, в связи с чем, договор уступки будет считаться для третьих лиц заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

Таким образом, первоначальный потребитель отвечает перед новым потребителем только за юридическую чистоту сделки, а именно, что уступаемое требование существует в момент уступки и ранее не было уступлено другому лицу, а также, что цедент правомочен совершать уступку и не совершал (не будет совершать) никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

уступка прав требований при поручительстве или страховании гражданской ответственности для договоров, заключенных до 20.10.2017[1]

В соответствии с п. 20 ст. 25 Закона № 218-ФЗ договор поручительства должен предусматривать переход прав по договору поручительства к новому потребителю в случае уступки прав требований по договору с учетом требований ст. 385 ГК РФ. При этом, последствия замены кредитора, которым является потребитель при поручительстве, прямо законом не урегулированы.

Согласно ч. 3 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель в разумный срок после направления ему уведомления о переводе долга не согласился отвечать за нового должника. Согласие поручителя отвечать за нового должника должно быть явно выраженным и должно позволять установить круг лиц, при переводе долга на которых поручительство сохраняет силу.

Таким образом, при замене потребителя в договор должны быть внесены соответствующие изменения в части замены кредитора по поручительству.

Согласно п. 33 ст. 25 Закона № 218-ФЗ допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом в письменной форме страховщика. В связи с чем, в договоре страхования потребуется заменить выгодоприобретателя, указав вместо первоначального потребителя новое лицо.

ограничения на уступку прав требований

 

Договор участия в долевом строительстве может содержать условия:

 - о запрете уступки прав требований безполучения предварительного согласия застройщика.

    При наличии данного условия, заключение соглашения об уступке необходимо составлять в трехстороннем порядке с участием застройщика или иметь в наличии письменное согласие застройщика, заверенное печатью организации.

  При нарушении такого запрета по иску застройщика цессия может быть признана недействительной, если будет доказано, что новый потребитель знал или должен был знать об указанном запрете (ч. 2 ст. 382 ГК РФ). Отсутствие необходимого согласия на уступку прав влечет оспоримость, а не ничтожность сделки. Срок исковой давности по таким требованиям составляет один год со дня, когда застройщик узнал или должен был узнать о совершении цессии (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В случае признания недействительной уступки соответствующие права должны быть признаны за первоначальным потребителем в силу ст. 1106 ГК РФ.

 - о запрете уступки дополнительных (корреспондирующих) прав по отношению к основному праву (на практике, право на взыскание с застройщика неустойки или убытков за нарушение срока передачи объекта (ч.2. ст. 6, ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

В случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности, права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором (п. 13 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

При реализации данного права необходимо учесть, что в силу ч. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ уступка права на взыскание неустойки (убытков) возможна только до передачи объекта. В последующем, такая уступка будет недействительной и застройщик вправе требовать признания её ничтожности в порядке ч. 3 ст. 166, ч. 2 ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, следует помнить, что если цедентом являлось юридическое лицо, заключившее договор ДДУ с застройщиком, а цессионарием - потребитель,  к отношениям застройщика и гражданина, применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ (в том числе о двукратном размере неустойки за нарушение срока передачи объекта, праве на компенсацию морального вреда – пп. 1.3, 1.4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

об уступке прав требований в части

 Закон №214-ФЗ не содержит норм, которые бы запрещали или ограничивали такую уступку. Согласно ч. 3 ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.

 Таким образом, если предметом договора является передача нескольких объектов, то уступка прав в части одного или нескольких объектов возможна. Если предметом является жилое помещение, то обязательство по его передаче является неделимым, в связи с чем совершить уступку в части по такому договору нельзя.

Отличие договора уступки права требования от договора купли-продажи

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В том случае, если договор уступки права требования поименован как договор купли-продажи, либо предварительный договор купли-продажи, то объем прав и обязанностей, перешедших к новому потребителю, необходимо определять общую волю сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон, а также то, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома (пп. 1.1, 1.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Кроме этого, необходимо учитывать, что включение в договор дополнительного участника (например, когда потребитель желает, чтобы сособственником будущего объекта являлся его ребенок) не является уступкой права, в связи с чем законодательство о цессии здесь не применимо. В данном случае возникает множественность лиц в обязательстве, к которому должны применяться нормы ст. 310, 450 ГК РФ.

Цена приобретаемого у первоначального потребителя права может существенно отличаться от цены объекта, указанного в договоре (например, в договоре указана цена 3,5 млн. руб., а уступка состоялась по цене 4,5 млн. руб.). При расторжении договора с застройщиком новый потребитель имеет право требовать возврата денежных средств в размере цены договора, а не цены уступки права (аналогично будет осуществлен расчет при взыскании неустойки, например, за нарушение срока передачи объекта).

Способы восстановления нарушенных прав:

1. Предъявление застройщику претензии.

2. Обращение с исковым заявлением в суд.



[1]
20.10.2017 – дата регистрации Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае заключения договора ДДУ с первым потребителем после данной даты не применяются положения о договоре поручительства и страховании (п. 17 ст. 25 Закона № 218-ФЗ). 

назад