Главная Новости Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 3. Заключение договора участия в долевом строительстве

Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок № 3. Заключение договора участия в долевом строительстве

Основные понятия:

По договору участия в долевом строительстве(далее – договор ДДУ) -  застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект долевого строительства- жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

 

Участниками ДДУ являются:

Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.  

Застройщик- юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), на основании полученного разрешения на строительство.

Законодательством установлены требования к застройщику, при соблюдении которых он имеет право на заключение ДДУ (действуют с 01.01.2017):

1) получено разрешение на строительство;

2) проектная декларация размещена и на официальном сайте застройщика;

3) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

4) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства;

5) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам;

6) застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017) и другие требования.

Дополнительные требования законом также установлены в отношении руководителя, главного бухгалтера застройщика.

 

Заключение договора ДДС:

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области (адрес сайта: https://rosreestr.ru (далее- Управление Росреестра, Управление Росреестра по Свердловской области находится по адресу: 620062, г. Екатеринбург, ул. Генеральская, д. 6-А). Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

 Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

Подать заявлениена государственную регистрацию договора можно при личном обращении , посредством почтового отправления, либо в форме электронных документов и (или) электронных образов документов с использованием сети "Интернет" (Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883 "Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости").

 

Существенными (обязательными) условиямидоговора являются:

  1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости.

Для определения объекта долевого строительства в договор включают следующие основные характеристики:

  • план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас),
  • местоположение объекта долевого строительства на этаже МКД с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
  • информацию о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости,
  • назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение),
  • этаж, на котором расположен объект долевого строительства,
  • общая площадь (для жилого помещения), количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении,
  • наличии и площади частей нежилого помещения.

Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры или площади нежилых помещений, но не более 5% (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

В договоре также может быть согласовано условие о передаче квартиры потребителю с внутренней отделкой, установлением бытовых приборов и другие условия.

 

  1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Этот срок не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику (такая позиция закреплена в определении Верховного Суда РФ от 05.09.2017 N 78-КГ17-67).

 

  1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

  Цена договора– это денежные средства, которые участник долевого строительства должен уплатить застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства

В договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены.

Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта(27.7 кв. м. (общая площадь) * 71 800 руб./кв. м. = 1 9988 860 руб.), либо зафиксирована как окончательная стоимость - «цена договора составляет 3 500 000 руб.».

Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика.

Например, цена Договора составляет 2 500 800 рублей 00 коп. и включает в себя возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства в размере 70% от Цены Договора и стоимость услуг Застройщика в размере 30% от Цены Договора. В случае если фактические затраты Застройщика на строительство Объекта долевого строительства составят сумму меньше указанной в настоящем пункте, образовавшаяся разница учитывается как стоимость услуг Застройщика. Сумма неизрасходованных на строительство денежных средств Участнику долевого строительства не возвращается и остается в распоряжении Застройщика, на что Участник долевого строительства настоящим дает свое согласие.

 

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Понижающие коэффициенты установлены Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения". Например, понижающий коэффициент для лоджии установлен в размере 0,5.

Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период, но только после государственной регистрации договора.

 

  1. Гарантийный срокдля объекта устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. При этом срок исчисляется со дня передачи объекта потребителю (если иное не предусмотрено договором).

   Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года. При этом срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта с потребителем (или иного документа о передаче объекта).

Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

 

  1. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (более подробная информация - см. соответствующие уроки).

 

  1. Сведения об объектах социальной инфраструктуры (детские сады, школы и другое)

Застройщик вправе использовать денежные средства участников долевого строительства для строительства или реконструкции объекта (объектов) социальной инфраструктуры только в случае, если после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на него либо если он будет безвозмездно передан в государственную или муниципальную собственность

Условия, которые должны быть включены в договор в этом случае, установлены в ст. 18.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

 

При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, он считается незаключенным.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Застройщик до передачи объекта потребителю несет риск его случайной гибели или случайного повреждения.

 

Способы восстановления нарушенных прав:

  1. Предъявление застройщику претензии о несоответствии условий договора, содержащих определение объекта ДДУ, проектной декларации.
  2. Обращение с исковым заявлением в суд о признании договора недействительным.
  3. Административная ответственность.

 3.1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, - влечет за собой административную ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ.

С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанной статье потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).

 3.2. Включение в договор УДС условий, ущемляющих права потребителей (например, обязанность потребителя до приемки квартиры заключить договоры на коммунальное и техническое обслуживание с эксплуатирующей или управляющей организацией, ограничение права на соразмерное уменьшение цены договора в связи с несоответствием площади квартиры и др.)  влечет за собой административную ответственность по ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ. Привлечение к административной ответственности по данной статье осуществляется Управлением Роспотребнадзора по Свердловской области (его территориальными отделами, 620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3).

При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора  потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.

 

назад