Главная Новости Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок №2. Качество объекта долевого строительства

Азбука потребителя: Участие в долевом строительстве жилья. Урок №2. Качество объекта долевого строительства

Общие разъяснения:

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (далее –Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать потребителю объект долевого строительства, качество которого соответствует:

1)   условиям договора долевого участия (далееДДУ). Так, ДДУ должен содержать основные характеристики подлежащей передаче потребителю квартиры в соответствии с проектной документацией (ст. 4 Закон № 214-ФЗ), в том числе указание об общей площади квартиры, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении и другие.  

Кроме того, условиями договора может быть предусмотрена передача квартиры с осуществленной внутренней отделкой, например, квартира с «чистовой отделкой» (оштукатурены стены, осуществлена разводка электричества), либо квартира «под ключ» (установлены натяжные потолки, поклеены обои на стены, положен линолеум и другое).

Пример условия договора: «Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: штукатурка для монолитных стен, стяжка полов, в том числе лоджии,  окна с двойным стеклопакетом, в том числе на лоджии, балконные двери, входная дверь, установка радиаторов, электроразводка, установка выключателей и электророзеток, установка приборов учета тепла, воды и электроэнергии» (застройщик ООО «Брусника», информация с сайта http://ekaterinburg.brusnika.ru).

2)   требованиям технических регламентов. Так, например, на строящийся жилой дом распространяются требования: ТР ТС 011/2011. Технический регламент Таможенного союза. «Безопасность лифтов" (требования к лифтовому оборудованию в домах), технический регламент ЕАЭС "О безопасности оборудования для детских игровых площадок" (ТР ЕАЭС 042/2017, вступает в силу - 17.11.2018, требования к безопасности размещаемых на детских площадках песочницах, качелях и другое), Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

3)   требованиям проектной документации и градостроительных регламентов,

4)   иным обязательным требованиям. К таким требованиям относятся требования государственных стандартов, санитарных норм и правил, строительных норм. Например, построенная квартира должна соответствовать установленным требованиям к инсоляции и солнцезащите, поскольку эти требования соответствуют целям защиты здоровья граждан (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утв. Постановлением Главного санитарного врача РФ от 25 октября 2001 года N 29). Требования к жилым помещения установлены СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).

 

Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. В инструкции должна быть следующая необходимая и достоверная информация:

-  о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования квартиры,

- срок службы квартиры и входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Инструкция по эксплуатации является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 

Гарантийный срок:

- на объект долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе в ДДУ предусмотреть иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, дату ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию), а также увеличить гарантийный срок.

- на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого потребителю объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (например, односторонний передаточный акт). Стороны не вправе по своему усмотрению устанавливать иную дату начала течения этого срока.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" к инженерному оборудованию жилых зданий относятся системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения (п. 2.3.5).

Кроме того, в соответствии с «ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины» (вступает в силу с 1 августа 2018 г.) инженерно-техническое устройство (приспособление) в помещении - прибор, который устанавливается в помещении стационарно для бытового использования, например санитарно-технический или кухонный, пользователями помещений (в том числе такими потребителями, как жильцы, п. 5.4.2). Установленное инженерно-техническое оборудование: смонтированный на объекте строительства узел оборудования, изделий и материалов, обеспечивающий работу инженерных сетей (п. 5.4.3).

 

Ограничение ответственности застройщика

Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

-  их нормального износа,

- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации указанных объектов и элементов,

- ненадлежащего ремонта указанных объектов и элементов, проведенного самим потребителем или привлеченными им третьими лицами,

- нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации.

 

Алгоритм действий потребителя

1. При выявлении недостатка в построенном жилом помещении либо технологическом, инженерном оборудовании, размещенном в многоквартирном доме, необходимо обратиться организацию, осуществляющую управление домом (управляющая компания, ТСЖ) с целью составления акта о выявленном недостатке. Выявленные недостатки необходимо зафиксировать (фото, видеосъёмка).

2. С целью оценки ущерба, причиненного недостатком, потребитель имеет право обратиться в независимую экспертную организацию для получения экспертного заключения. О проведении экспертизы необходимо уведомить организацию, осуществляющую управление домом, и застройщика. 

3. Обратиться к застройщику с претензией в случае если квартира (жилой дом) построена застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В претензии потребитель по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

4. Установление застройщику разумного срока для устранения недостатков. Понятие разумности должно определяться в каждом конкретном случае. Например, если недостатки связаны с установленными в квартире окнами, то срок устранения недостатков должен быть установлен исходя, в том числе, из благоприятных погодных условий для проведения ремонтных работ.

5. Предъявление застройщику требования о расторжении договора, возврате денежных средств и уплаты процентов в случае:

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Законодательством не определено понятие существенного недостатка объекта долевого строительства, в связи с чем для определения существенности недостатка необходимо проведение независимой экспертизы.

- неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

6. в случае отказа застройщика удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке необходимо обратиться с иском в суд:

 - об устранении недостатков - в случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок.

Наличие в квартире недостатков должно быть подтверждено с помощью соответствующих доказательств (например, фотографии, акты Управляющей компании о протечке, трещинах в стене, экспертные заключения о наличии недостатков и стоимости их устранения и другое).

В случае, если застройщиком нарушен согласованный с потребителем срок устранения недостатков, застройщик уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню). При этом если недостаток (дефект) жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается в размере одного процента от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Взыскание неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства допускается, если судом установлено как действительное наличие в квартире недостатков, за которые отвечает застройщик, так и уклонение застройщика от их устранения по требованию потребителя (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 07.12.2017 по делу N 33-20828/2017).

Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках (п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

 

- о расторжении договора – в случае нарушения срока устранения недостатков, либо в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

 

Способы восстановления нарушенных прав

  1. Обращение к застройщику с претензией о выявленных недостатках или о расторжении договора в одностороннем порядке.
  2. Обращение в суд с иском о защите прав потребителей, в том числе с заявлением требований о выплате неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке.
  3. 3.    Административная ответственность застройщика

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:

- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований (ст. 14.4 КоАП РФ);

- обман потребителей (ст. 14.7 КоАП РФ);

- нарушение иных прав потребителей (ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства

С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанным статьям потребителю необходимо обращаться в Управление Роспотребнадзора по Свердловской области (его территориальные отделы) (620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3).

- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ);

- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ).

С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанным статьям потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (620004, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 101).

При этом в соответствии с пп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» для проведения внеплановой проверки территориальным органом Роспотребнадзора, либо Департаментом государственного жилищного и строительного надзора  потребителю необходимо соблюсти претензионный порядок и к жалобе приложить доказательства подтверждающие факт того, что обращение потребителя не было рассмотрено исполнителем либо требование заявителя не были удовлетворены в добровольном порядке.

 

назад